Pertimbangan Hakim Mengabulkan Gugatan Balik Nama Sertifikat Tanah

TENTANG PERTIMBANGAN HUKUM

Menimbang, bahwa maksud dan tujuan gugatan Penggugat pada pokoknya adalah sebagaimana terurai diatas;

Menimbang bahwa ternyata para Tergugat meskipun telah dipanggil secara sah dan patut, para Tergugat tidak dapat menghadap atau pun menyuruh orang lain Kuasanya atau wakilnya unuk datang menghadap sebagai Kuasanya yang sah, sebagaimana tersebut dalam relaas panggilan dari Juru Sita/Juru Sita Pengganti Pengadilan Negeri Muara Bungo untuk Tergugat I tertanggal 08 Maret 2023, tanggal 15 Maret 2023 dan tertanggal 13 April 2023 dimana Tergugat I sendiri yang menerimanya dan menanda tangani relaas panggilan dari Juru Sita/Juru Sita Pengganti Pengadilan Negeri Muara Bungo dan selanjutnya untuk Tergugat II relaas panggilan dari Juru Sita/Juru Sita Pengganti Pengadilan Negeri Muara Bungo tertanggal 08 Maret 2023, dimana diterima oleh Datuk Rio (Kepala Desa) Muara Tebo Pandak untuk selanjutnya akan diserahkan sendiri kepada Tergugat, dan melalui panggilan umum pada tanggal 15 April 2023 dan tanggal 13 April 2023 yang ditanda tangani oleh Kepala Bagian Hukum Setda Kabupaten Bungo, akan tetapi selama persidangan berlangsung para Tergugat tidak menghadiri persidangan dan bukan disebabkan sesuatu halangan yang sah serta tidak mengirimkan Kuasanya yang sah maka haruslah dinyatakan tidak hadir dan Gugatan tersebut akan diputus dengan Verstek sebagaimana diatur didalam Rbg maupun HIR yang didasarkan Undang-undang Darurat Nomor 1 tahun 1951 yaitu Pasal 149 Rbg;

Menimbang, bahwa Penggugatan dalam surat gugatannya pada pokoknya mendalilkan sebagai berikut:

• Bahwa pada tanggal 27 Maret 2020, Penggugat membeli sebidang tanah seluas ± 1.200 M² dalam Sertifikat Hak Milik Nomor 372 Tahun 1994 atas nama Tergugat I (SUDARDI) yang terletak di Jl. Poros R 14 RW 04 Desa Tebo Jaya Kecamatan Limbur Lubuk Mengkuang Kabupaten Bungo Provinsi Jambi, dari Tergugat I (NGADINO) dengan batas-batas berikut:

Sebelah Timur berbatas dengan tanah Yakup.

Sebelah Barat berbatas dengan tanah Wisnu.

Sebelah Utara berbatas dengan tanah Ilyas.

Sebelah Selatan berbatas dengan tanah Jalan.

• Bahwa jual beli antara Penggugat (Rena Budi Saputri,Amd.Keb.) dan Tergugat I (NGADINO) tanggal 27 Maret 2020 diketahui oleh Kepala Desa / Rio Dusun Tebo Jaya dan ketahui oleh saksi-saksi dalam surat jual beli yakni saksi Wisnu dan saksi Yakup, maupun saksi-saksi disekitar tanah objek sengketa;
• Bahwa saat ini diatas tanah objek sengketa telah berdiri bangunan Penggugat yang rencananya bangunan tesebut akan Penggugat jadikan sebagai klinik kesehatan dengan harapan memberikan manfaat kepada masyarakat sekitar. Namun sebelum klinik tersebut resmi dibuka, terlebih dahulu Penggugat akan tertib administrasi yang diantaranya adanya ijin lingkungan dari Dinas Lingkungan dan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Akan tetapi dalam permohonan pendaftaran IMB diperlukan bukti sertifikat hak milik atas nama diri Pemohon (Penggugatan) atas alernatifnya adanya ijin pemanfaatan lahan dari atas nama sertifikat kepada Pemohon melalui notaries, akan tetapi kesemua prosedur tersebut diperlakukan kehadiran Tergugat II selaku pihak yang namanya tertera dalam sertifikat sedangkan Tergugat II tidak diketahui lagi keberadaannya. Oleh karenanya melalui gugatan ini, Penggugat berharap hak Penggugat sebagai Pembeli yang beriktikad baik dapat dilindungi haknya secara hukum untuk melakukan pemecahan/pemisahan seluas ± 1.200 M² dari Sertifkat Hak Milik Nomor 372 Tahun 1994 atas nama Tergugat II dengan luas 19.061 M²;
• Bahwa saat ini Penggugat kesulitan untuk melakukan pemecahan/memisahkan dan membalik nama Sertifikat Hak Milik Nomor 372 Tahun 1994 yang masih tercantum nama Tergugat II sedangkan Tergugat I (Ngadino) saat membeli tanah bersertifikat tersebut belum membalik nama menjadi atas nama Tergugat I, sedangkan Penggugat tidal kenal dan tidak tahu keberadaan Tergugat II maupun para ahli waris Tergugat II. Sehingga nama yang tertera dalam Sertifikat Hak Milik tersebut masih atas nama Tergugat II dank arena itu mengandung akibat hukum lain yaitu Penggugat tidak dapat menikmati hak atas tanah objek tersebut secara penuh termasuk dalam hal melakukan pemisahan/perubahan dan membalik nama sertifikat tersebut. Oleh karenanya menurut hukum apabila jual beli dalam perkara aquo dinilai tidak sah, sedangkan Tergugat II maupun ahli warisnya sudah tidak diketahui lagi keberadannya, maka dampak dari hal tersebut akan terus berkelanjutan seperti saat ini Penggugat kesulitan untuk mengurus IMB dan/atau tindakan hukum lainnya dan/atau peralihan hak atas tanah dikemudian hari;

Menimbang, bahwa dalam perkara ini Majelis Hakim akan mempertimbangkan alat-alat bukti yang relevan saja sesuai dengan hukum pembuktian (vide pasal 1866 KUHPerdata) serta akan mengesampingkan bukti-bukti yang tidak berkaitan dengan perkara ini (vide putusan MARI No.: 1087/K/Sip/1973 tanggal 1 Juli 1975);

Menimbang, bahwa guna membuktikan kebenaran dalil-dalil gugatannya Kuasa Penggugat telah mengajukan bukti surat yang telah diberi tanda P-1 s/d P-7 dan keterangan saksi-saksi yaitu saksi Taryun dan saksi Muhammad Safli;

Menimbang, bahwa bukti P-4 yakni Surat Pemberitahuan Pajak Tergugat Pajak Bumi Dan Bangunan Tahun 2022 tertanggal 03 Maret 2024 atau nama wajib pajak SUDARDI, tentang bukti surat yang diajukan tersebut diatas yang menerangkan tentang pembayaran kewajiban dari setiap warga Negara yang memiliki/mendiami suatu area dari wilayah Republik Indonesia dan kewajiban dari setiap warga Negara yang memiliki sebuah bangunan diatas area tersebut dan hal tersebut merupakan tanggung jawab setiap warga negara kepada negara yang diatur berdasarkan aturan perundang-undangan yang berlaku. Bahwa bukti surat-surat tersebut diatas bukanlah suatu bukti kepemilikan hak atas tanah, sehingga mengenai bukti surat dari Penggugat tersebut diatas tidak relevan karena tidak bersangkut paut dengan pokok perkara aquo sehingga Majelis akan mengesampingkan alat bukti surat tersebut diatas (vide putusan MARI No.: 1087/K/Sip/1973 tanggal 1 Juli 1875);

Menimbang, bahwa setelah Majelis Hakim memperlihatkan dalil-dalil gugatan dihubungkan dengan bukti-bukti surat dan keterangan saksi-saksi Penggugat, maka Majelis Hakim telah menemukan fakta-fakta hukum di persidangan yaitu :

1. Bahwa tanah sengketa sebidang tanah kering yang terletak di Jalan Poros RT 14 RW 04 Desa Tebo Jaya Kecamatan Limbur Lubuk Mengkuang Kabupaten Bungo.
2. Bahwa diatas tanah sengketa terdapat bangunan rumah permanen dan bangunan permanen usaha klinik milik Penggugat;
3. Bahwa Penggugat menempati tanah sengketa sejak tahun 2022 dengan membangun rumah dan klinik;
4. Bahwa yang mengusahai dan mengerjakan tanah sengketa sekarang ini adalah Penggugat;
5. Bahwa tanah yang ditempati oleh Penggugat adalah sebahagian dari tanah sertifikat hak milik Nomor 372 tahun 1994;
6. Bahwa sertifkat hak milik Nomor 372 tahun 1994 tercatat atas nama Sudardi (Tergugat II);

Menimbang, bahwa berdasarkan keterangan saksi Taryun dan saksi Muhammad Syafii yang menerangkan bahwa tanah sengketa yakni tanah kering yang sekarang telah ditempati dan diusahai oleh Penggugat awalnya adalah milik dari Tergugat II (Sudardi) seluas ± 2 (dua) Hektar yang didapat oleh Sudardi dari pemerintah (PIR) yang kemudian pada tahun 2000-an dijual kepada Ngadino (Tergugat I);

Menimbang, bahwa tanah seluas ± 2 (dua) Hektar yang didapat oleh Sudardi sebagai pemberian dari Pemerintah (PIR) / kebun plasma telah terbit sertifikat Nomr 372 tahun 1994 atas nama Sudardi (bukti P-4);

Menimbang, bahwa sejak tanah tersebut dibeli oleh Tergugat I dari Tergugat II, Tergugat I tidak pernah merubah nama kepemilikan tanah tersebut sebagaimana dalam sertifikat Nomor 372 tahun 1994;

Menimbang, bahwa selanjutnya pada tahun 2020 tanah tersebut sebagian dijual oleh Tergugat I kepada Penggugat;

Menimbang, bahwa saksi Taryun dan saksi Muhammad Syafii tidak mengetahui secara pasti berapa luas tanah yang dibeli oleh Penggugat dari Ngadino (Tergugat I), saksi-saksi tersebut hanya mengetahui batas-batas tanah milik Penggugat yakni sebelah Timur dahulu berbatasan dengan tanah Pak Parlan telah dijual tidak tahu kepada siapa, Sebelah Barat dengan tanah Wisnu yang juga membeli tanah dari Ngadino, Sebelah Selatan dengan Jalan, sedangkan Sebelah Utara dengan tanah Tolib;

Menimbang, bahwa keterangan saksi Taryun dan saksi Muhammad Syafii tentang jual beli tanah antara Penggugat dengan Tergugat I tersebut bersesuaian dengan bukti P-1, P-2, P-5, dan bukti P-6;

Menimbang, bahwa syarat-syarat sahnya suatu Perjanji diperlakukan 4 syarat yaitu 1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan diri, 2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan, 3. Suatu hal tertentu, 4. Suatu sebab yang halal, syarat no 1 dan 2 adalah syarat subjektif yaitu syarat untuk subjek hukum atau orangnya sedangkan syarat no 3 dan 4 adalah syarat objektif yaitu syarat untuk objek hukum atau bendanya;

Menimbang, bahwa kesepakatan mereka mengikatkan diri adalah suatu kebebasan dimana suatu perjanjian dikatakan tidak memuat unsure kebebasan, apabila menganut salah satu dari tiga unsur ini yaitu 1. Unsur Paksaan (dwang), 2. Unsur Kekeliruan (dwaling) dan 3. Unsur Penipuan (bedrog) akibatnya Perjanjian ini dapat dibatalkan dan tuntutan batal yang diberikan adalah dalam jangka waktu 5 tahun sesuai dengan ketentuan pasal 1454 KUHPerdata;

Menimbang, bahwa pasal 1457 KUHPerdata menyebutkan jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan;

Menimbang, bahwa jual beli tanah merupakan hal yang sering dilakukan oleh masyarakat, namun tidak dapat dipungkiri bahwa proses jual beli tanah yang dilakukan belum semunya memenuhi asas tunai dan terang. Dalam suatu perkara perdata dengan objek sengketa berupa tanah dimana Penggugat mendalilkan sebagai pemilik atas suatu tanah namun sertifikat tanah tersebut bukan atas nama Penggugat dan Penggugat hanya mempunyai bukti berupa kuitansi pembelian atas tanah tersebut. Hal tersebut dapat terjadi karena dalam transaksi jual beli tanah, Penggugat sebagai pihak pembeli setelah melakukan pembayaran sejumlah uang kepada penjual, hanya mendapatkan kuitansi sebagai bukti pembayaran. Setelah dilakukan pembayaran dan mendapatkan kuitansi, transaksi jual beli tanah tersebut tidak dituangkan dalam akta jual beli dan juga tidak melanjutkannya dengan melakukan pendaftaran tanah di kantor pertanahan. Transaksi jual beli tanah semacam itu berpeluang besar akan menimbulkan permasalahan hukum;

Menimbang, bahwa berdasarkan Pasal 5 Undang – Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria pada intinya menyatakan bahwa hukum tanah nasional adalah hukum adat, oleh Karen itu pelaksanaan jual beli tanah nasional juga menganut system jual beli tanah sesuai hukum adat. Pengertian jual beli tanah menurut hukuma adat adalah pemindahan hak yang memenuhi :

1. Asas Tunai

Asas Tunai adalah penyerahan hak dan pembayaran harga tanah dilakukan pada saat yang sam. Selain itu, Asas ini mempunyai arti pembayaran dilaksanakan sampai lunas sesuai dengan kesepakatan harga yang dituangkan dalam akta jual beli. Tunai bukan berarti pembayaran dan pelunasan harga tanah harus dilakukan seketika namun mempunyai arti melakukan pembayaran sesuai harga yang ditelah disepakati. Jadi asas tunai tetap terpenuhi meskpun suatu pembayaran dilakukan dengan meode angsuran

2. Asas Terang

Asas Terang mempunyai arti bahwa jual beli tanah dilakukan secara terbuka dan tidak ditutupi. Asas terang ini terpenuhi ketika jual beli tanah dilakukan diadapan dihadapan PPAT karena sejak berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran Tanah jo. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (Selanjutnya disebut PP tentang Pendaftaran Tanah), jual beli tanah harus dilakukan dihadapan PPAT. Hal tersebut mempunyai fungi sebagai:

1. Jamina atas kebenaran tentang status tanah, pemegang hak dan keabsahan bahwa pelaksanaa jual beli tanah dilakukan sesuai hukum yang berlaku dan telah memenuhi asas terang;
2. Perwakilan dari warga desa sebagai bentuk dari asas publisitas, untuk jual beli tanah yang dilakukan dihadapan PPAT minimal terdapat 2 (dua) orang saksi yaitu terdiri dari Kepala Desa/Camat dan seseorang dalam wilayah desa dimana terdapat tanah yang menjadi objek jual beli.

Asas tunai dan terang sebagaiman telah dijelaskan di atas terwujud dalam akta jual beli tanah yang ditandatanganinpara pihak dan dilakukan dihadapan PPAT, sekaligus menjadi bukti bahwa telah terjadi proses pemindahan hak atas tanah dari penjual kepada pembelinya disertai pembayaran sesuai harga tanah yang telah disepakati;

Menimbang, bahwa jual beli tanah pada dasarnya tetap sah meskipun tidak dituangkan dalam akta jual beli tanah sama saja dengan perjanjian jual beli pada umumnya dimana suatu perjanjian harus memenuhi syarat sah perjanjian sesuai Pasal 1320 KUHPerdata yaitu adanya kesepakatan para pihak, mempunyai kecakapan untuk melakukan perbuatan hukum, adanya objek yang disepakati, dan perjanjia tersebut tidak melangar ketentuan hukum. Namun, dampak yang diterima oleh pihak pembeli jika dalam melakukan jual beli tanah tanpa akta jual bel dihadapan PPAT adalah pembeli tanah akan mengalami kesulitan dalam proses pendaftaran hak atas tanah yang telah dibelinya karena menurut PP tentang Pendaftaran Tanah peralihan hak atas tanah hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta PPAT;

Menimbang, bahwa selain kesulitan dalam melakukan pendaftara hak atas tanah, terdapat dampak yang lebih besar lagi, yakni jika suatu saat terjadi permasalahan hukum terkait dengan tanah yang menjadi objek jual beli. Pembeli tanah akan mengalami kesulitan untuk melakukan pembuktian karena suatu perjanjian dibawah tangan kedudukannya lebih rendah daripada akta jual beli yang dibuat oleh PPAT. Perlu diketahui bahwa akta jual beli yang dilakukan di hadapan PPAT adalah akta otentik yang mana mempunyai kekuatan hukum yang sempurra tentang hal yang termuat di dalamnya sehingga mempunyai nilai pembuktian yang mutlak;

Menimbang, bahwa jual beli tanah yang diadakan oleh Penggugat dengan Tergugat I berdasarkan kesepakatan para pihak. Penggugat dan Tergugat I mempunyai kecakapan untuk melakukan perbuatan hukum, adanya objek yang disepakati, dan perjanjian jual beli tersebut tidak melanggar ketentuan hukum, oleh karena itu dalam perkara aquo penggugat adalah pembeli yang beriktikad baik dan jual beli yang dilakukan oleh penggugat dengan Tergugat I adalah jual beli yang sah yang mana Penggugat telah melaksanakan kewajibannya secara tunai maka Penggugat adalah pemilik sah atas sebidang tanah seluas ± 1.200 M² dan bangunan diatasnya yang terletak di jalan Poros Rt 14 Rw 04 Desa Tebo Jaya Kecamatan Limbur Lubuk Mengkuang Kabupaten Bungo Provinsi Jambi yang termuat dan merupakan satu kesatuan dalam sertifikat hak milik nomor 372 tahun 1994. sehingga dengan demikian menurut hukum bahwa jual beli antara penggugat dan Tergugat I tersebut sah dan berkekuatan hukum mengikat;

Menimbang, bahwa oleh karena jual antara Penggugat dan Tergugat I tersebut berkekuatan hukum mengikat, maka Penggugat dapat dinyatakan sebagai pemilik yang sah atas tanah sengketa dan untuk menghindari kesulitan dalam melakukan pendaftaran hak atas tanah dan menghindari permasalahan hukum terkait dengan tanah yang menjadi objek jual beli antara Penggugat dengan Tergugat tersebut maka Penggugat dapat melakukan pemecahan/pemisahan sertifikat hak milik Nomor 372 Tahun 1994 terbatas pada tanah yang telah dibeli oleh Penggugat tersebut;

Menimbang, bahwa berdasarkan uraian pertimbangan tersebut diatas. maka petitum angka 2 dan angka 3 gugatan Penggugat dapat dikabulkan;

Menimbang, bahwa oleh karena gugatan Penggugat dikabulkan dengan verstek dan Tergugat ada di pihak yang kalah akan tetapi Tergugat II tidak diketahui lagi keberadaanya. Selain dari itu Penggugat dalam petitumnya tidak menyebutkan kepada siapa biaya perkara dibebankan dan panjar biaya perkara yang telah disetor oleh Penggugat telah digunakan maka Penggugat dihukum membayar biaya perkara ini;

Memperhatikan Pasal 125 HIR/149RBg dan peraturan-peraturan lain yang bersangkutan;

MENGADILI:

• Menerima Dan Mengabulkan gugatan Penggugat Untuk Seluruhnya;
• Menyatakan Sah Dan Memiliki Kekuatan Hukum Mengikat Jual Beli Antara Penggugat (Rena Budi Saputri, AMD.KEB) Dan Tergugat 1 (Ngadino) Tertanggal 27 Maret 2020 Terhadap Sebidang Tanah Seluas 1.200 M² Yang Termuat dalam Sertifikat Hak Milik Nomor 372 Tahun 1994 Atas Nama Tergugat II (Sudardi) Yang Terletak di Jalan Poros, RT.14.RW.04, Desa Tebo Jaya, Kecamatan Limbur Lubuk Mengkuarg, Kabupaten Bungo. Propinsi Jambi, Dan Penggugat (Rena Budi Sapuiri, AMD.KEB) Adalah Pemilik Tanah Sah Tanah Tersebut, Dengan Batas – Batas Sebagai Berikut:

1. Sebelah Timur Berbatasan Dengan Tanah Dari Yakub;
2. Sebelah Barat Berbatasan Dengan Tanah dari Wisnu;
3. Sebelah Utara Berbatasan Dengan Tanah Ilyas;
4. Sebelah Selatan Serbatasan Dengan Tanah Jalan;

• Menyatakan Penggugat (Rena Budi Saputri, AMD.KEB) Berhak Melakukan Pemecahan/Pemisahan Sertifikat Hak Milik Nomor 372 Tahun 1994 Seluas ± 1.200 M² Dari Luas Sertifikat 19.061 M² Dan Berhak Balik Nama Hasil Pemecahan / Pemisahan Sertifikat Tersebut Yang Semula Atas Nama Tergugat II (Sudardi) Menjadi Atas Nama Penggugat (Rena Budi Saputri, AMD KEB).
• Menghukurn Penggugat Untuk Membayar Ongkos Perkara ini Sejumlah Rp.2.800.000,(Dua Juta Delapan Ratus Ribu Rupiah);